a
Белорусский союз предпринимателей считает необходимым введение понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственной недвижимости

Белорусский союз предпринимателей считает необходимым введение понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственной недвижимости

Ещё Программой деятельности Правительства Республики Беларусь на 2018-2020гг., утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 октября 2018 г. №774, и пунктом 26 Комплекса мер по реализации первого этапа Стратегии развития малого и среднего предпринимательства "Беларусь - страна успешного предпринимательства на период до 2030 года", утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23 февраля 2016 г. №149 "О Государственной программе "Малое и среднее предпринимательство" на 2016-2020 годы" была предусмотрена подготовка нормативного правового акта по совершенствованию арендных отношений.

Надежды бизнес – сообщества на внесение изменений в законодательство по аренде в 2020 году не оправдались. Тем не менее данный вопрос не снят с повестки и перекочевал в госпрограмму «МСП на 2021-2025гг».

Развитие кризисных явлений в малом и среднем производственном бизнесе на фоне внешнего экономического давления резко обострило проблему высокой платы за арендуемое недвижимое имущество в республике.

Падение выручки приводит к проблемам уплаты текущей аренды не только в сфере туризма, общественного питания, но и в сфере производства.

Существующие проблемы арендных отношений связаны с применением базовой арендной величины (далее – БАВ).

В настоящее время расчет арендной платы за недвижимое государственное имущество основан на БАВ с применением коэффициентов. Следует отметить, что размер арендной платы за государственное имущество существенно влияет и на размер арендной платы в негосударственном секторе.

В соответствии с п. 4 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом №150 (далее - Положение) за счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, возмещаются начисленная амортизация, а так же все виды налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем согласно законодательству.

Экспертами ОО «БСП» проведен анализ рентабельности БАВ в 2022 году. Для частичного исключения инфляционного фактора расчет приведен в долларах США.

В настоящее время стоимость 1 кв. м при новом строительстве производственных помещений сложилась на уровне эквивалентном 570 долларов США. В зависимости от установленных норм* амортизация 1 кв. м составляет:

 

Стоимость 1 кв. м нового строительства производственных помещений в $ США

Норма амортизации (лет)*

Амортизация в месяц 1 кв. м в $ США

570

100

0,48

570

75

0,63

570

58

0,82

 

Справочно:

*Группы, подгруппы и виды основных средств  

Шифр   Нормативный срок службы, лет

Здания многоэтажные (более 2 этажей); здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонным и, металлическими и другими долговечным и перекрытиями и покрытиям и с повышенной антикоррозийной защитой, с площадью пола более 5000 кв. м, …

10001                            100

Здания двухэтажные всех назначений и видов, кроме зданий деревянных; здания одноэтажные с железобетонными и металлическим каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонным и, металлическими и другим и долговечными перекрытиями и покрытиям и, с площадью пола до 5000 кв. м

10002                            75

Здания многоэтажные типа этажерок специального технологического назначения (корпуса обогатительных фабрик, дробильных, размольных, химических цехов и других аналогичных производств); бомбоубежища; здания одноэтажные бескаркасные со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, кирпичными и деревянными колоннами и столбами, с железобетонными, металлическими и другими перекрытиями и покрытиям и, здания деревянные с облицовкой

10003                            58

 

Базовая арендная величина в августе 2022г. была установлена в размере 16,9 белорусских рублей (6,50 долларов США при курсе 2,6).

 

Рентабельность Базовой арендной величины 16,9 руб.                                    (долл. США)

Коэффициент к ставке арендной платы

1

0,5

Размер арендной платы кв. м в долларах США

6,50

3,25

НДС по ставке 20%

1,08

0,54

Амортизация при норме 58 лет

0,82

0,82

Налог на недвижимость в месяц 570*1%*2/12

0,95

0,95

Налог на землю (арендная плата за землю)

0,16

0,16

Условная прибыль

4,44

0,78

Налог на прибыль

0,89

0,14

Чистая прибыль

3,55

0,64

Фактическая рентабельность Базовой арендной величины

Чистая прибыль / Амортизация (%)

432,9

78,1

 

Даже при норме амортизации 58 лет установленная БАВ обеспечивает сверхвысокую рентабельность (433%).

Фактически средняя остаточная стоимость объектов недвижимости меньше условных 570 долларов США и рентабельность еще выше.

Исходя из этих данных, можно сделать следующие выводы:

  1. действующий порядок расчета арендной платы обеспечивает излишне высокую рентабельность Арендодателя от данного вида деятельности по сравнению со средней рентабельностью в промышленности РБ, которая сложилась по итогам 2021 года на уровне 8,7%;
  2. высокая арендная плата не стимулирует Арендодателя к развитию собственного производства;
  3. применение коэффициента 0,5 к БАВ обеспечивает достаточную рентабельность для Арендодателя.

Однако в целом по республике в настоящее время наблюдается устойчивая тенденция роста применяемых коэффициентов до 3.

В тоже время опросы субъектов МСБ и данные статистики показывают высокую актуальность совершенствования арендных отношений.

На 1 января 2022 г. 4,36 млн. кв. м государственного недвижимого имущества сдано в аренду частному бизнесу, в том числе:

1,56 млн. кв. м – республиканской собственности;

2,8 млн. кв. м – коммунальной собственности.

В настоящее время около 80% субъектов МСБ вынуждены арендовать помещения у государства для организации своего бизнеса.

Согласно исследованиям по Индексу делового оптимизма (ИДО) 2022 года 35,8% опрошенных субъектов МСБ отнесло высокие арендные ставки к основным проблемам белорусского бизнеса.

Согласно проведенным опросам, развитие МСБ на арендуемых площадях сдерживается следующими факторами:

  • высокий уровень арендной платы, особенно для производственных предприятий;
  • отсутствие стабильности во взаимоотношениях с арендодателем, возможность установления арендодателем повышающего коэффициента до 3,0 включительно, в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества;
  • возможность включения в состав эксплуатационных расходов арендодателя, подлежащих возмещению арендатором, расходов на содержание административно-управленческого персонала (АУП) и иных расходов арендодателя, непосредственно не связанных с оказанием услуг по эксплуатации объекта аренды.

В результате издержки на аренду помещений стали одной из самых ощутимых статей затрат даже в таких трудоемких производствах, как швейные ателье, ремонт бытовой техники и радиоаппаратуры, медицинские услуги, парикмахерские услуги и др., где доля арендной платы в издержках малых предприятий колеблется от 8 до 20 процентов.

Высокая арендная плата и негибкость действующей системы коэффициентов к БАВ иногда приводят к закрытию малых предприятий.

Следствием высокого уровня БАВ и наличия повышающих коэффициентов является и значительный объем неиспользованного государственного имущества, количество которого к тому же растет.

Так, по данным Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь на 1 июля 2022 г. не использовалось 3,252 млн. кв. м государственного недвижимого имущества или 75% от сдаваемых в аренду, что на 2,3% больше чем на 1 января 2022 г.

Основная доля неиспользуемого имущества приходится на коммунальную собственность:

- неиспользуемое имущество республиканской собственности 0,362 млн. кв. м.

- неиспользуемое имущество коммунальной собственности 2,9 млн. кв. м.

Это свидетельствует об актуальности выработки стимулов для вовлечения неиспользуемого имущества в хозяйственный оборот.

Следует учесть, что если в городах и районах государственное имущество в виде зданий, сооружений и иных капитальных строений практически не используется, то государство на их содержание, текущий и капитальный ремонт за счёт предприятий коммунальной собственности несёт дополнительно значительные расходы.

В конечном счёте, предприятия коммунальной собственности вынуждены капитальные сооружения, состоящие у них на основном учёте списывать со своего баланса путём утилизации, продавать на аукционах или передавать желающим по символическим ценам, чаще всего за одну базовую величину.

Следует также отметить, что в аренду негосударственным субъектам хозяйствования сдаются неиспользуемые площади, которые никак не влияют на успешный производственный процесс государственных производственных предприятий.

Из вышеизложенного следует, что введение понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственных площадей:

  1. является экономически обоснованной мерой по стимулированию увеличения производства МСБ.
  2. приведет к увеличению спроса на неиспользуемые площади и соответственно к снижению издержек государства на их содержание;
  3. приведет к дополнительному поступлению от арендной платы в местные бюджеты, а не повлечет потери доходов государственных организаций и бюджета.
  4. позволит получить дополнительные доходы бюджета от налогов за счет увеличения объема реализации товаров и услуг.

 

Белорусский союз предпринимателей выражает надежду, что вышеприведенные аргументы ускорят принятие Указа «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» в новой редакции.

 

 

Центр научно-экономических исследований ОО «БСП»