Белорусский союз предпринимателей считает необходимым введение понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственной недвижимости

Ещё Программой деятельности Правительства Республики Беларусь на 2018-2020гг., утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 октября 2018 г. №774, и пунктом 26 Комплекса мер по реализации первого этапа Стратегии развития малого и среднего предпринимательства "Беларусь - страна успешного предпринимательства на период до 2030 года", утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23 февраля 2016 г. №149 "О Государственной программе "Малое и среднее предпринимательство" на 2016-2020 годы" была предусмотрена подготовка нормативного правового акта по совершенствованию арендных отношений.

Надежды бизнес – сообщества на внесение изменений в законодательство по аренде в 2020 году не оправдались. Тем не менее данный вопрос не снят с повестки и перекочевал в госпрограмму «МСП на 2021-2025гг».

Развитие кризисных явлений в малом и среднем производственном бизнесе на фоне внешнего экономического давления резко обострило проблему высокой платы за арендуемое недвижимое имущество в республике.

Падение выручки приводит к проблемам уплаты текущей аренды не только в сфере туризма, общественного питания, но и в сфере производства.

Существующие проблемы арендных отношений связаны с применением базовой арендной величины (далее – БАВ).

В настоящее время расчет арендной платы за недвижимое государственное имущество основан на БАВ с применением коэффициентов. Следует отметить, что размер арендной платы за государственное имущество существенно влияет и на размер арендной платы в негосударственном секторе.

В соответствии с п. 4 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом №150 (далее - Положение) за счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, возмещаются начисленная амортизация, а так же все виды налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем согласно законодательству.

Экспертами ОО «БСП» проведен анализ рентабельности БАВ в 2022 году. Для частичного исключения инфляционного фактора расчет приведен в долларах США.

В настоящее время стоимость 1 кв. м при новом строительстве производственных помещений сложилась на уровне эквивалентном 570 долларов США. В зависимости от установленных норм* амортизация 1 кв. м составляет:

Справочно:

*Группы, подгруппы и виды основных средств  

Шифр   Нормативный срок службы, лет

Здания многоэтажные (более 2 этажей); здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонным и, металлическими и другими долговечным и перекрытиями и покрытиям и с повышенной антикоррозийной защитой, с площадью пола более 5000 кв. м, …

10001                            100

Здания двухэтажные всех назначений и видов, кроме зданий деревянных; здания одноэтажные с железобетонными и металлическим каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонным и, металлическими и другим и долговечными перекрытиями и покрытиям и, с площадью пола до 5000 кв. м

10002                            75

Здания многоэтажные типа этажерок специального технологического назначения (корпуса обогатительных фабрик, дробильных, размольных, химических цехов и других аналогичных производств); бомбоубежища; здания одноэтажные бескаркасные со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, кирпичными и деревянными колоннами и столбами, с железобетонными, металлическими и другими перекрытиями и покрытиям и, здания деревянные с облицовкой

10003                            58

Базовая арендная величина в августе 2022г. была установлена в размере 16,9 белорусских рублей (6,50 долларов США при курсе 2,6).

Рентабельность Базовой арендной величины 16,9 руб.                                    (долл. США)

Даже при норме амортизации 58 лет установленная БАВ обеспечивает сверхвысокую рентабельность (433%).

Фактически средняя остаточная стоимость объектов недвижимости меньше условных 570 долларов США и рентабельность еще выше.

Исходя из этих данных, можно сделать следующие выводы:

1. действующий порядок расчета арендной платы обеспечивает излишне высокую рентабельность Арендодателя от данного вида деятельности по сравнению со средней рентабельностью в промышленности РБ, которая сложилась по итогам 2021 года на уровне 8,7%;
2. высокая арендная плата не стимулирует Арендодателя к развитию собственного производства;
3. применение коэффициента 0,5 к БАВ обеспечивает достаточную рентабельность для Арендодателя.

Однако в целом по республике в настоящее время наблюдается устойчивая тенденция роста применяемых коэффициентов до 3.

В тоже время опросы субъектов МСБ и данные статистики показывают высокую актуальность совершенствования арендных отношений.

На 1 января 2022 г. 4,36 млн. кв. м государственного недвижимого имущества сдано в аренду частному бизнесу, в том числе:

1,56 млн. кв. м – республиканской собственности;

2,8 млн. кв. м – коммунальной собственности.

В настоящее время около 80% субъектов МСБ вынуждены арендовать помещения у государства для организации своего бизнеса.

Согласно исследованиям по Индексу делового оптимизма (ИДО) 2022 года 35,8% опрошенных субъектов МСБ отнесло высокие арендные ставки к основным проблемам белорусского бизнеса.

Согласно проведенным опросам, развитие МСБ на арендуемых площадях сдерживается следующими факторами:

• высокий уровень арендной платы, особенно для производственных предприятий;
• отсутствие стабильности во взаимоотношениях с арендодателем, возможность установления арендодателем повышающего коэффициента до 3,0 включительно, в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества;
• возможность включения в состав эксплуатационных расходов арендодателя, подлежащих возмещению арендатором, расходов на содержание административно-управленческого персонала (АУП) и иных расходов арендодателя, непосредственно не связанных с оказанием услуг по эксплуатации объекта аренды.

В результате издержки на аренду помещений стали одной из самых ощутимых статей затрат даже в таких трудоемких производствах, как швейные ателье, ремонт бытовой техники и радиоаппаратуры, медицинские услуги, парикмахерские услуги и др., где доля арендной платы в издержках малых предприятий колеблется от 8 до 20 процентов.

Высокая арендная плата и негибкость действующей системы коэффициентов к БАВ иногда приводят к закрытию малых предприятий.

Следствием высокого уровня БАВ и наличия повышающих коэффициентов является и значительный объем неиспользованного государственного имущества, количество которого к тому же растет.

Так, по данным Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь на 1 июля 2022 г. не использовалось 3,252 млн. кв. м государственного недвижимого имущества или 75% от сдаваемых в аренду, что на 2,3% больше чем на 1 января 2022 г.

Основная доля неиспользуемого имущества приходится на коммунальную собственность:

- неиспользуемое имущество республиканской собственности 0,362 млн. кв. м.

- неиспользуемое имущество коммунальной собственности 2,9 млн. кв. м.

Это свидетельствует об актуальности выработки стимулов для вовлечения неиспользуемого имущества в хозяйственный оборот.

Следует учесть, что если в городах и районах государственное имущество в виде зданий, сооружений и иных капитальных строений практически не используется, то государство на их содержание, текущий и капитальный ремонт за счёт предприятий коммунальной собственности несёт дополнительно значительные расходы.

В конечном счёте, предприятия коммунальной собственности вынуждены капитальные сооружения, состоящие у них на основном учёте списывать со своего баланса путём утилизации, продавать на аукционах или передавать желающим по символическим ценам, чаще всего за одну базовую величину.

Следует также отметить, что в аренду негосударственным субъектам хозяйствования сдаются неиспользуемые площади, которые никак не влияют на успешный производственный процесс государственных производственных предприятий.

Из вышеизложенного следует, что введение понижающего коэффициента 0,5 при аренде производственных площадей:

1. является экономически обоснованной мерой по стимулированию увеличения производства МСБ.
2. приведет к увеличению спроса на неиспользуемые площади и соответственно к снижению издержек государства на их содержание;
3. приведет к дополнительному поступлению от арендной платы в местные бюджеты, а не повлечет потери доходов государственных организаций и бюджета.
4. позволит получить дополнительные доходы бюджета от налогов за счет увеличения объема реализации товаров и услуг.

Белорусский союз предпринимателей выражает надежду, что вышеприведенные аргументы ускорят принятие Указа «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» в новой редакции.

Центр научно-экономических исследований ОО «БСП»